陕西省渭南地震局小区破解老旧小区改造管理难问题的探索与启发

作者:总编辑丨時間:2024年12月21日丨分類：内地

老旧小区，给人的印象总是破败、混乱和管理难。然而走近向阳办西门社区地震局小区，眼前一亮，透过需要刷门禁卡的大门看进去，原本老旧的楼外皮，已换上新装，简洁美观，院内有花草点缀，电动车停放整齐，门房处，写有业委会办公室的标识，昔日破败的场景再也找不到踪影。

其实，生活中破旧的小区多了去了，呈现出最多乱像的便是，卫生保洁不到位，飞线如蛛网一样遍布，电话线、网线杂乱无章，乱占乱建屡禁不止，垃圾无人清理，邻里矛盾突出，野广告乱贴乱画，业委会形同虚设，物业办力不从心，社区有心无力，单位不愿出力，导致沦落为三无小区，成为城市治理的软肋。怀着好奇心，探究地震局小区业委会管理有序的奥妙，揭开这里业主自治的神秘面纱，以期给尚未摆脱“三无”冠名小区些许启发。

不破难立，破败象惹人烦

老旧小区多数是八九十年代，由单位出资建设的职工福利性住房，后享受房改政策由职工一次性购买的小区。随着房屋的多次交易、继承等形式，居住人员由原来的单位职工，改变成各种身份，随着原产权单位的不断改制，其原有的福利性管理和维修，逐步不被原单位认可，环境脏乱差，各种房屋损坏问题严重，社会矛盾突出。向阳办西门社区地震局小区就属于这种小区。它位于老城城中村，1984年由市地震局和市科委联合建成福利性小区，1999年按照国家房改政策一次性出售给单位职工和社会人士。原一直由市地震局管理，从1999年地震局机构搬迁后，小区长期无人管理，屋面雨天露水严重，外墙整块脱落，下水管道破裂堵塞严重，邻里矛盾频发，大家苦不堪言，有经济条件的长期闲置，等待拆迁，无条件的只能憋屈的蜗居。面对困局，各级职能部门精准发力，统筹联动，从成立业委会入手，解题破局，促使地震局小区步入规范化管理之路。

才尽其用，选对人稳住局

2021年随着国家老旧小区改造的不断深入，地震小区在产权单位市地震局和西门社区的指导下，成立了业主代表。业主代表主动与区老旧小区改造办公室协调，争取改造机会，因小区地处城中村和深巷道内，其改造审批一直得不到相关部门足够重视。业主内部矛盾突出，意见不一，在业主代表史仙亚、韩爱军等多次与区改造办公室协调下，渭南热线记者张丽娜也深入采访和报道了相关情况，有西门社区书记姜晓芳的积极助力，终于在2021年10月份，完成了屋面改造。在大家的共同努力下，后续的给水、外墙、地面改造也得到审批，虽然小区在两年前已经完成天然气安装费用交付，但是一直因线路老化得不到安装，电动车飞线充电严重。在争取小区全面改造的过程中，业主代表史仙亚积极与天然气公司协调，发动业主自主集资，自行改造了非政府改造项目，老旧线路，为天然气安装排除了隐患。在线路改造过程中，根据小区实际情况，为各户煤棚增加专业电动车充电线路，彻底解决了飞线充电。并与2022年8月底完成了燃气安装并全面通气。同时，业委会也争取到小区全面改造机会，改造施工二次进入小区，在改造中，业主代表史仙亚每天早上六点忙碌在施工现场，协调各种关系，在给水管道改造拆除中，现场争取到非改造项目的老垃圾道拆除。给水管道改造中高温天气停水改造，矛盾突出、困难比较大，业主委员会上门入户做工作，完成了停水和谐改造。为了更好的适应小区的全面改造和后续的日常管理，在改造期间小区成立了业主委员会，史仙亚被选为主任。西门社区书记姜晓芳感慨地说：“自己的事自己办，业委会我们选对了人，我们的工作压力就小了，业主也满意，地震局小区的成功经验也为其他小区提供了借鉴。”

规范管理，建机制顺民心

业主委员会在小区全面改造中，协调、监督、排除各种障碍，在完成项目内改造之外，勇于担当，敢于以制度管理，协调解决附近村民干扰施工的矛盾、破解部分业主阻扰施工的困局、排除小区网络设施移出等各种复杂矛盾。为施工正常开展创造了条件，2023年7月，该小区完成了全面改造，在应有项目基础上，争取到楼道废旧设施拆除、弱电线路改造、自行完成入户排水管道改造，门房改造。地震小区是业主和租住户混居型小区，因其地处老城学区房地段，一般住户属于进城陪读租住家庭。因对小区及周围环境不熟悉，其生活中出现一些琐碎的小事，找不到有效解决渠道，业委会就及时介入，帮助住户排忧解难，化身为他们的娘家人。业主与住户之间过去矛盾频发，一言不合，就会撕毁合同，或者以借口终止租住，成立业委会后，业主与住户矛盾得到有效协调，房屋租住稳定。部分业主长期在外照顾孙子，家中无人居住，业委会成为其家园的守护者，家庭意外安全隐患的巡查者，真是山重水复疑无路，柳暗花明又一村。改造后的小区，面临着常态化管理和维护的问题。业委会及时制订了各种管理制度，并人性化的落实，但因小区长期处于三无状态，好多业主从心里上抵抗业委会的管理制度。如：楼道内不得放置任何个人物品、楼梯间不得停放电动车、小区内不得停放车辆、不得高空抛物等，业委会从自身根本上严格要求，对小区环境卫生严格打扫和管理制度，增加小区绿植摆放、节日彩灯等提升小区幸福感和舒服感，对违反管理制度行为，及时说服教育，联合公安、应急管理、社区、街道等部门实行联动，并采取强硬手段清理，逐步使小区进入规范化管理轨道。

文明花开，树标杆引潮流

如今的小区，因环境改变、房屋出售、继承等因素，装修率不断增加，为了规范装修户的进料、垃圾清运、装修扰民、以及对公共资源的损坏，业委会及时制订了小区装修管理制度，采用装修管理费和装修押金的方式，制约和规范业主装修不良行为。租住户赵女士深有感触，“以前院子乱的让了心烦，现在一下子变了，人住在这里，心情都是好的，邻里矛盾也少了！” 改造后的小区，因室内给水、排水不在改造范围，存在最突出的矛盾就是下水道老化堵塞，邻里矛盾频发。为了从根本上解决这一矛盾，业委会利用一楼住户装修最佳时机，协调各业主出资，以最小成本更换地下排水管道、各楼层室内给排水管道，并对未在改造范围内的楼梯间，采用地砖铺设改造、安装隔离围挡，从根本上杜绝了电动车入户、楼梯间停放的不安全隐患。目前，地震小区邻里之间和睦，从原来的互相不认识，到邻里相帮互助，小区电动车停放不用上锁，楼道环境卫生干净整洁，野广告绝迹，在院内死角，设置有闲物放置处，小区居民不常用又有用的闲置物品，有了栖身之所，又不影响院内观瞻，真是创举。以前设置在居民窗户下的垃圾仓，也改放到背角处，避免了对环境的污染，也不影响容貌，一举多得。业委会办公室有了大用处，临时会客，寄放物品，居民聊天，其乐融融。小区环境优美了，从名不见经传的一个破败小区，成为周围市民人人交口称赞的干净、安全、美丽、温馨的和谐小区，居民们喜在心头。

他山之石，借力助攻创文明

机构是可以组建的，制度是可以复制的，管理也是可以借鉴的，但一些核心的要义，不能照搬，不可照抄，不得粘贴，只能慢慢品，细细悟，认真学，努力做，才会有收获，结硕果。在渭南文明城市的创建中，我们应从中得到启发，在以下方面有所作为，让文明之花，开遍渭南大地。物业办要担责。物业，是服务业主的主体，对自身的定位决不能是收费。辖区的安全、物品的损毁修复，房屋的渗漏，用水、用电安全、防盗、矛盾纠纷的处置，都应纳入工作范畴。有为才有位，更能避免被业主“炒鱿鱼”的尴尬。业委会要担当。业委会，是业主的代表，要站在业主的角度开展工作。为业主争取最大利益，协助物业做好日常管理工作，自觉成为业主放心的自己人，物业信得过的依靠人。自古道：当官不为民做主，不如回家卖红薯。在这里，要支持物业依规正常管理，还必须带头严格遵守各项管理制度，成为文明业主的样板。坚决不得耍官威，上黑榜，谋私利，拿着喇叭打盹。业主要守规。业主是小区的主人，要带头遵守小区的管理制度，做文明市民的示范者，不做挑战规则的逆行者，有爱心、有公益心、有责任心，主动参与小区建设，做好门前卫生，管好放好个人物品，做文明事，当文明人，成为文明创建的主力军。相关单位要用心。单位，是职工的坚强后盾，当出现困难，出现矛盾、出现纠纷，决不能冷眼旁观，对单位职工的一言一行，一举一动，有监管教育之责，发现问题，解决矛盾，才是用心之举，切不可视而不见呀。社区要操心。社区是基层治理的最小单元，在工作中，应密切关注小区动态，关心影响群众贴身利益的问题，解决制约群众发展的重大事项，化解易引发纠纷的矛盾隐患，消除可形成灾害的细小环节，指导业委会、物业办合力开展小区自治工作，决不能当甩手掌柜。群众利益无小事，一枝一叶总关情。文明创建是一场愉悦身心的修行，需要身体力行的引领，需要循循善诱的引导，需要耳提面命的教育，需要久久为功的加力，需要社会各方的共同参与，更需要你我他的主动参与。一个篱笆三个桩，一个好汉三个帮，不仅仅是地震局小区，在临渭区一大批有影响、有情怀、有大爱的文化人受聘为文明观察员，投身到文明渭南的创建中，他们有着风风火火的性格、有着雷厉风行的作风、有着直言不讳的风格、有着较真执着的行为，有着无私奉献的情怀，有他们的全力加持，规范化小区建设，文明小区创建、和谐小区达标，文明渭南人的习惯养成，指日可待！